房市是熱還是冷？從政策面及市場面看不動產投資動態

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新建案勇於開價 線上舊案跟進喊漲

房產專家指出，除新建案勇於開高價，部分線上舊案調漲腳步也未曾停歇，近期已有業者因預估未來將頻繁上調價格，建案開價多不願公開，僅以「未定」回應；但此舉恐造成建案無效客增加，影響建案成交表現。

成采錡：建案怕賣太快，無法立即反映成本

住展雜誌企研室經理成采錡指出，目前新建案市場不少建案勇於天價銷售，連已在線上銷售一段時間的舊案也持續調漲價格，主因不少建案怕賣太快，無法立即反映成本或是反映市場行情，因此持續上調建案價格。

另外，成采錡表示，部分業者顧慮開價過高，影響客戶看屋意願，選擇不公開建案開價，不過若買方對建案沒有基本認知，恐怕導致無效客增加。

王俊傑：不少建案都有議價空間

海悅國際（2348）總經理王俊傑認為，建案開價合理、符合市場，是買賣雙方雙贏局面，對價格有期待的買方，現在不少案子都有議價空間可以談，只要是產品規畫適合自己、價格也可負擔，消費者就可以出手。

王俊傑指出，下半年房市受產業利空消息影響，尤其10月股匯雙殺、產業界去化庫存、壽險業因防疫險虧損等利空衝擊，買氣很難突圍。不過，最壞情況就是第3季末、第4季初，旗下案場買氣有逐步回籠的味道，後續市況將逐步變好。

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海悅11月營收4.96億元、月增8％ 創今年單月新高

不動產代銷龍頭海悅表示，雖總體經濟下滑，但綜觀台灣房地產多項觀察指標，房市已見軟著陸，海悅11月合併營收4.96億元，較上月成長8.37％，創2023年單月新高。

海悅表示，海悅今年1-11月全台銷售建案達43個，全台平均銷售率約6-8成，目前尚可銷售案量總銷金額逾760億元，其中桃竹地區平均銷售率78％最佳，顯見房市供需穩健，中南部則有16個銷售個案為營收新動能，繳出1-11月代銷收入43億元。

海悅指出，海悅跨足中南部代銷市場耕耘有成，推升中南部後續銷售個案量增長，總計全台後續進場包銷案達35個，合計總銷金額逾2,500億元，加上尚可銷售案量總銷金額逾760億元，累計全台在手代銷量逾3,000億元，代銷業績來源無虞。

另外海悅尋求理念契合的建商，藉由合資購地方案，加深與建商策略聯盟的合作關係。2023年起海悅投資收益將逐步開花結果，每年將有1-2個投資收益建案挹注代銷與營建收入。

其中包含112年《達麗創世紀》；113年《擎天森林》與《新莊海悅花園》；114年《海研A3光點》、《南悅豐映》、《達麗冶翠》與《世界南科》；115年《敦仰》、新北市鳳鳴段、大安段、新興段、台中市惠來厝段、鎮福段，台北市舊市議會開發案等。

海悅表示，預期未來仍將持續受益全台代銷布局，規模經濟持續成長，形成競爭優勢，與建商策略聯盟及長期穩定收益等三大營運策略並進，隨著景氣復甦與剛性需求支撐，中長期營運穩健。

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台北市仲介公會：2023年房市「量縮價緩跌」

2022年房市反轉　成交量「6年來首度負成長」

受到持續升息、資金大退潮等因素衝擊，2022年台灣房市出現了高點反轉的現象，推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32萬棟關卡，創下近6年來首度負成長的紀錄。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立指出，由於明年是大選年，多空變數更多，展望2023年房市很可能出現「量縮價緩跌」的格局。

2022年已接近尾聲，根據六都前11個月的房屋買賣移轉數量推估，2022年台灣全年房屋交易量約落在32萬4590棟，與2021年比較，年增率是負6.8%，是近6年來房屋交易量首次出現衰退的情形，只是房價還是維持在高點，正是所謂「價量背離」的現象。

郭子立表示，即使疫情仍然持續延續，但是原先各方都還是看好虎年房市，沒想到今年還真是個多事之秋，經歷了俄烏開戰、持續升息、股市崩跌、圍台軍演、選戰干擾等等外部因素之衝擊，明顯影響了民眾購屋的信心及意願，交易量有逐季衰退的跡象，正應驗了「虎頭蛇尾」這一句成語。

台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也指出，今年整體房市買氣不振，6都全都出現明顯的衰退現象，只有台中市藉著強勁的交屋潮，勉強維持住平盤，實際上可說是「南北雙冷」的局面，特別是南二都的台南與高雄衰退幅度最大，也印證了光靠消息面及投資客的市場是無法持久的。

郭子立補充指出，2022年台北市房屋交易量預估會衰退6.5%，交易量約2萬8902棟，創近三年來新低，主要是受到房價居高不下、資金往低價區移動以及人口持續外移的三重影響。在此情況下，全年房屋交易量還高過台南市，衰退幅度緊跟在台中市之後，都算是難能可貴了。

展望2023年房市，郭子立指出，目前各方都看壞明年房市，但明年房市有三項利多，其一是疫情退散，會出現內需報復性消費；其二是投資客退場，剛性需求更勇於出來購屋；其三是總統大選年，選前往往會釋出政策大利多。

這些利多都有助於穩住房市基本盤，儘管全年交易量仍然會衰退，但衰退幅度應該是有限，至於房價表現落差可能就會比較大，過度炒作、無基之彈的新興重劃區、房價暴漲的區域，房價修正幅度可能會較大，相對而言，台北市這波房市較無炒作的情形，房價也會較為持穩，非常適合自住或是換屋族進場。

不過，張欣民也指出，明年大選年也可能是把雙面刃，執政者政策若為爭取年輕族群的選票，而在居住正義議題上多所著墨，可能就會衝擊到房市的發展，最鮮明的例子就是2016年大選年祭出的房地合一稅。

此外，國內外緩升息及經濟衰退，也是明年不能忽視的兩項房市利空因素；可預見的是，兔年房市會從今年的賣方市場逐漸轉為買方市場，建議有購屋換屋需求者，可多撥些時間到市場上找屋、看屋，也可大膽出價、議價。

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代銷全聯會理事長謝坤成：房市夠寒冷籲政府勿再潑冷水

備受各界關注的《平均地權條例》修正草案，預計2022年12月21日納入立法院議程排審，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成2022年12月14日痛批：「房市已經夠寒冷了，政府還在潑冷水，真的會死很多人！」

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰稍早也坦言，目前房市冷到極點，過去房地產正常交易時代，每周平均都有30組來客量，現在剩不到5組，多數建案交易趨緩，甚至數月業績都掛零，目前房市上下游產業幾乎是喝西北風來度寒冬。

謝坤成強調，部分修法內容爭議極大，無異殺雞取卵。尤其央行貸款成數限制，不動產相關銷售勢必受到衝擊，中小型建商在金流中斷的情況下，難逃倒閉命運，屆時全台爛尾樓叢生，恐無助居住正義，年輕人還是買不起房，拜託政府三思，不要再潑冷水了。

立法院內政委員會近期將行政院於今年4月提出的《平均地權條例》修正草案納入議程排審，要趕在2023年元月會期結束前通過修法，謝坤成直指這項作為，完全不顧及產業蠻橫式修法，將嚴重衝擊台灣房地產市場。

謝坤成表示，此次修正草案五大措施，主要有「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」。其中三項法案定義不清，疑慮甚大更侵害人民財產，徒增不動產交易糾紛。

他也指出，首先在「限制換約轉售」中，目前草案版本從針對預售屋再新增「新建成屋」，這個新建成屋定義不清，若已過戶至購屋族手上，就不再屬於權利讓渡，而是產權明確的交易。且目前已實施房地合一稅2.0的重稅，明顯配套措施不足。

謝坤成也點出第二項爭議，就是「管制私法人購屋」，草案一過私法人購屋須得到許可，形同法人投資房地產完全被斷路，甚至會影響都更案、危老整合進度，這一塊需要很明確的定義，來告訴市場到底可以買還是不能買。

最後，謝坤成針對「重罰炒作行為」，也痛批草案內容過於空泛與模糊，針對業者採連坐受罰，罰額高達100萬元至5,000萬元，目前全台灣房產銷售從業人員約6萬人，包含仲介與代銷人員，他感慨：「這比販毒罰錢還貴！」

謝坤成呼籲政府，不要不顧產業發聲蠻橫式修法，目前市況轉冷，強行將打炒房修成「草打房」，容易扭曲市場，無助居住正義，年輕人還是買不起房。

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升息不是最嚴重的！專家曝「房市10部曲」：明年Q4反轉關鍵

央行今年利率連4升，共升息2碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75%，創2015年12月以來的7年新高，專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市，但會間接影響購屋心理，明年邁入升息後期，將出現十大影響，又以地緣政治的威脅成最大挑戰。

央行15日決議再升息半碼，但未調升存款準備率，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期，因此對房市直接影響有限，僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。

升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響

李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明，升息循環初期往往景氣最熱絡，對房市一點影響也沒有，就像今年上半年，但到中期就會影響經濟增長放緩，例如今年下半年，到了升息尾聲才開始間接影響房市，預計在明年下半年。

李同榮認為，雖然升息對房市直接影響有限，但已開始影響經濟，如去年GDP達6.25%，今年正在保3，因此仍會間接影響購屋信心，未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」，估計明年下半年升息可能已至尾聲。

兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵

不過李同榮強調，其他影響房市的變數仍多，尤其總統大選前兩岸衝突機會增高，將是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。

對於2023年的台灣房市，將出現十大走勢

• 全球經濟表現不佳

升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。

• 國內經濟表現不佳

今年國內經濟成長趨弱，GDP保3，2023年保2，2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。

• 技術面臨末升段

今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。

• 地緣政治威脅

兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，會是明年下半年房市最大的挑戰。

• 政策打房趨緩

總統大選前房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。

• 成屋市場價盤量縮

2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉；下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。

• 預售屋市場推案量不減，會產生多殺多

預售市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。

• 土地價格趨緩

建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。

• 商辦市場兩樣情，A辦走穩

由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。

• 總統大選前詭譎多變，2023年第4季將是房市反轉關鍵

明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

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外資看房市 2023年台灣房價未必看衰

全球獨立不動產顧問公司萊坊19日發布2023年亞太區不動產市場展望，面對利率波動、經濟景氣循環，加上高通膨抑制市場需求，降低交易動能等挑戰，瑞普萊坊總經理蘇銳強指出，以亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低，且投資人跟建商口袋仍深，沒有須賠售出場的資金壓力。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，利率波動不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的，台灣經濟自2019年起已連續4年成長率超過3%，隨著明年全球經濟逆風明顯加劇，2023年預估可維持在2.5%-2.7%左右。

另外，台灣央行12月15日理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼(0.125%)，為2022年3月啟動升息循環以來的第四次升息，總共調升2.5碼(0.625%)，若對照美國同期間已升息17碼(4.25%)，以及亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。

不過，國內外總體經濟金融情勢變數仍多，台灣景氣對策信號從年初的紅黃燈衰退到年底接近藍燈的情況，不禁讓人對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，這導致投資市場的需求減弱，2022年下半年交易量明顯減少。所幸台灣的中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有須賠售出場的資金壓力，明年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌說明，若觀察2022上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量普遍較前一季下滑，其中以香港及澳洲最大，分別下滑21.7%與15.7%。主要原因仍在於貸款利率攀升及高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。

然而，儘管貸款利率預期仍將持續上升，但在建築成本居高不下，以及失業率仍遠低於歷史平均水準的情況下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場（如：澳洲、新加坡、南韓、台灣、東京等）的住宅投資需求將繼續支撐價格。此外，租賃市場的住宅租金因通膨率上升而隨之調整的可能性高，特別是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，讓租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。

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台灣出口、房市雙凍 小心內外皆冷

財政部日前公布十一月出口創下十九個月來新低、年減十三．一％，第四季出口負成長成定局，為近十季首見，被財政部形容是「黯淡無光」；而在各部會競相打炒房下，今年建物移轉棟數恐三十萬不保，創四年來最慘。台灣已出現出口、房市的雙凍危機。

房貸餘額9.6兆 波及有殼蝸牛

根據主計總處最新統計，台灣「住宅自有率」約八成；房地產占家庭部門財富比重近三十四％居首位；整體房貸餘額達九．六兆元，若除上兩千三百萬人口數，等於人均背負房貸四十一萬元，較人均背負國債約二十六萬元還要高。

這些數據都凸顯台灣自有住宅率不低，若強硬打房打垮房市，受衝擊的將不是只有房產業及台灣經濟，而是廣大擁有房產或揹著房貸的每一位「有殼蝸牛」！

今明年不保3 打房時機不對

另因看壞出口，中央銀行日前理監事會下修今、明兩年我國經濟成長率，今年GDP成長預估值從原本三．五一％下修至二．九一％，明年僅剩二．五三％，已是「不保三」；在出口與房市雙凍危機的不適當時機下，若草率通過平均地權條例修法，台灣恐將陷入內外皆冷的困境。

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花敬群：2023房價可望下跌！立院初審通過「打房5箭」草案

立法院內政委員會21日初審通過「平均地權條例」修正草案，祭出5大打擊炒房重招，內政部代理部長花敬群表示，內政部內部通過平均地權條例修法後，預售屋、中古屋的交易量都已經緩降，他預計立法院三讀通過，明(2023)年房價可望反轉下跌。

初審通過條文重點包括，第一，限制換約轉售預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人。建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶處50萬元以上，300萬元以下罰鍰。

第二，重罰炒作行為，任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格，或透過通謀虛偽交易，營造熱銷假象、利用違規銷售影響，或加價轉售，且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，違者可按交易戶數，處100萬元以上，5000萬元以下罰鍰，經限期改正但未改正者，可連續處罰。

第三，建立檢舉獎金制度，民眾可檢具證據，向地方政府檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，如經縣市政府查證屬實，將由實收罰鍰總金額中，提充一定比率金額作為檢舉獎金。

第四，增訂私法人購屋許可制，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，並限制私法人取得房屋後，於五年內不得辦理移轉、讓與，或預告登記。

第五，解約申報登錄，初審通過條文明定，預售屋買賣契約如有解約，建商應在30天內申報登錄資訊。凡申報登錄價格不實者，按戶棟處罰3萬元以上，15萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

花敬群在答詢時表示，內政部部務會報在去年12月通過平均地權條例修法草案版本後，不論預售屋、中古屋的交易量都因此緩降。目前預售屋跟高點相比，大概減少一半，中古屋減少三分之一。至於今年第3季房價上漲幅度已經低於前兩季，預計第4季會再低，房價反轉下跌可能會到明(2023)年陸續看到。

花敬群說，內政部健全市場減少投機炒作，加上央行升息，以及購屋民眾開始理性反應後，就會讓交易量萎縮，逐步讓價格鬆動，預計趨勢不變下，未來房價將會軟著陸。

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今年房市猛虎變病貓 專家：明年7大現象「讓利可期」

信義房屋今（29）日指出，2022年虎年房市上半年虎虎生風，幾乎就是這波大多頭最後的煙火，市場出現「買、租、裝修」皆創新高的現象，不過隨後受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓。展望2023年，專家認為，房市已進入修正循環，房市高處不勝寒，兔年房市恐怕要慎防「獲利回兔」的壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，一二手市場同創新高，預售市場漲勢可怕，一手市調機構統計，過去一年房價的漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來的新高，不過短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市也將步入調整期。

回顧今年房市有八大現象，包括一二手房價同創歷史新高、移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟、下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬、 資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升、科技業投資題材退燒、 危老題材熱，北市累計約20間飯店核准危老、頂級A辦仍夯，租售價格維持高檔、觀光處於谷底等待復甦，店面仍深受影響。

展望2023年，房市可能出現的七大現象，第一，房市進入盤整期；第二，實價行情可能從地板變成天花板；第三，一手案若銷況持續低迷，恐怕會有讓利現象；第四，房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力；第五，下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點；第六，利率升息循環接近尾聲；第七，觀光復甦，店面飯店業谷底回升。

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。

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台灣房價哪裡漲最多就跌最兇！房市大老喊話：2023年快進場，錯過回不來

走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」

「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。

房仲估跌幅上看1成 1區首當其衝

2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。

「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。

房市將呈個案表現 代銷：建商惜售照漲

「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」

王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」

房市大老曝進場時機 自住該買就要買

「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」

他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。

他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。

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中小建商座談不開放報名惹議　10業者代表閉門都「談這些」

政府打炒房一波波，房市反轉向下又再祭出《平均地權條例》，不僅打炒房慢半拍、不夠力被民眾罵翻，建商業者們也是怨聲載道。由國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持的跨部會中小建商座談，於19日舉行，受邀出席建商不到10家，業者對於《平均地權條例》與融資問題發言甚多，有人認為「摸頭」大於實質效益，「希望是有聽進去，媽祖保佑！」

16日上午，內政部地政司臨時發函通知18日將召開座談，需在16日下午3點前報名，17日又臨時通知延到19日舉行，除了安排時程超趕，也有許多建商抱怨，僅「特定」建商收到邀約，想參與卻不開放報名，「不透明、不公開，果真是閉門做事的政府！」

據了解，會議除了龔明鑫、花敬群出席外，還有營建署、環保署、地政司、金管會金融局、建研中心等單位10多位官員。

而出席建商有馥域建設、中華都市更新全國總會副理事長劉果；中洲建設、台灣省不動產公會理事長黃啟倫；皇邑建設、台南市不動產商業同業公會常務理事陳煌億；聯儀建設、嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡；以及寶勝開發王至亮、統創建設施俊偉、玖都建設等代表，約7、8家建商，10多位業界人士。

會中大家談高房價起因，並著重在《平均地權條例》預售可否換約、工期18個月、檢舉人應具名，並且建議應有亂檢舉之處罰規定、中小型建商因為信用管制而面臨貸款不易…等等面臨生存的問題。

對於建商反彈最大的私法人購屋管制，有建商反應，內政部新聞稿對於「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，一下寫可納入「免經許可」，一下又被納入「需經內政部許可」，「是在玩文字遊戲，往後都更跟危老將無法推動！」

而且私法人購買住宅每年平均約1.5萬件，就算內政部一年上班365天，換算下來一天也要開會審理41件，業者質疑「這可能嗎？」

一名建商還認為，預售簽約後因非自願「失業」等重大事故不得轉售，內政部用「失業」2個字似乎太狹隘也有失公允，常有不得不自願「失業」的狀況，所承購之預售屋不能換約，也太不合理，應放寬，同時經地方政府核准，建商無力稽查，若是因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者，應准予換約轉讓，才符合公平正義。

也有人認為，建立檢舉獎金制度，實收罰鍰中提充一定比率作為檢舉獎金，將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端。除非子法中明定檢舉人因亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以提出比照「誣告」之罪行，此外也不得匿名檢舉。

也有建商反映表示，建議對中小建商應取消土建融限制，解除18個月規定，放寬銀行法72條之2，取消銀行對城鄉分級貸款限制，危老應納入非都市土地，調整銀行公會對短期土建融上限，以及豪宅上限應解除或放寬，貸款成數應提高。

會議談了近2個半小時，對於業者踴躍發言中央各部會有沒有採納，業者回應，「希望是有聽進去」，18個月的問題應該是有機會放寬或可以用展延處理，信用管制也請中央跟金管會研究如何適度的放寬，「可能而已⋯媽祖保佑！」

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專家看長線 房價不會跌

2023/02/06 03:13:33經濟日報

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏昨（5）日表示，不少人誤以為房地產業若掀倒閉潮，將使現行房價加速下跌；但有實務經驗的人都知道，若供給變少但市場需求不變情況下，房價走高之勢將不言可喻。

陳勝宏分析，房地產運作機制要從供需來看，2021年房地合一稅2.0版上路後，房市已沒什麼投資客了，市場多是自住剛性需求，現在政府只看到高房價，卻不看背後形成的原因，冀望透過政府政策干預、強勢扭轉市場，但有實務經驗的人都知道，市場需求還是在那裡，若小建商倒了，房市供給減少了，需求不變的情況下，試問房價會跌嗎。

國泰房地產指數季報協同主持人章定煊表示，現在房價已是高度泡沫化，但價格一直下不來，主因房市結構性問題未改變；結構性問題就是政府低利率、寬鬆貨幣兩大政策，只要低利、資金氾濫兩大條件存在，價格就能獲得支撐。因此這波政策打房讓房價鬆動，但他也只持短線看壞這兩年房市，後續政策對價格破壞力道能否續航，關鍵還是要看結構性問題解決與否。

房產專家何世昌指出，倒閉潮出現時，短期內市場會有恐慌，其他小建商看到會怕，就想快一點賣、降價套現，但倒閉潮過後，長期來看，活下來的大建商因競爭者少，消費者選擇不多下，大建商對建案控價權更高，房價更難下跌。

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台灣房市開始降溫 北市新建案 開降價第一槍

台灣房市開始降溫，台北市各區域開始出現調降價格的情況，其中台北市北投區稻香路一帶的「晴靚大地-一靚」建案成為北市目前平均開價最低的建案，平均每坪47萬元，下修幅度超過14.5%。

專家指出，建商開價代表信心程度，過去房市熱絡時，開價幾乎都是不斷上升，如今開價下修代表建商信心度不足，顯見部分建商可能也擔心若經濟走衰，房市持續疲弱，恐有供過於求的問題。

北投「晴靚大地-一靚」，台北市平均開價最低建案

台北市平均開價最低建案是位在北投稻香路上的「晴靚大地-一靚」，相對於2021年第1季，平均開價每坪55萬元，如今平均開價每坪47萬元，一坪少8萬。不過，該建案目前已成屋且可售單位偏大，總價門檻仍不低。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，近年北市房價漲勢明顯，一線區段新案開天價，二、三線區段也跟上，再次提高購屋族取得北市新門牌的難度，但如果消費者仍將北市視為首選，並能接受住在地理位置相對偏遠、生活機能稍不足或存在鄰避設施的環境，線上仍有一定數量的建案能選擇。

其他相對低價路段如萬華西園路二段、文山指南路三段，都還有平均開價6字頭的建案銷售中。文山平均開價最低建案「富春四季」，屬於政大生活圈，平均開價每坪63萬元，同樣因剩餘大坪數戶別可售而總價帶偏高。

萬華西園路二段預售案「萬大境」開價6字頭

台北市另一個開價6字頭建案，是位在萬華西園路二段的預售案「萬大境」，平均開價每坪67.5萬元，規劃二、三房單位。

回顧過往統計，與2021年3月時相比，目前北市12個行政區中，除了北投，其他11區線上平均開價最低建案的價位都有提升，之中又以南港跳升幅度最明顯。

2021年時，中研院生活圈內，「謙閤」平均開價每坪57.5萬元，如今區內銷售中平均開價最低建案「中研首席」，平均開價已跳上每坪85萬元，價位與基地位在大同哈密街及重慶北路三段的建案相同。

而在信義吳興街一帶，隨著「信義CASA」開價從每坪83萬元調整到每坪92萬元，入主信義門牌難度提升。

晴靚大地(一靚特區)-基礎資訊

建案類別：新成屋
交屋時間：隨時交屋
交屋屋況：標準配備
格局規劃：四房(75~80坪)、五房(100坪)
建案型態：電梯公寓
用途規劃：住商用
建案特色：近公園
基地地址：台北市北投區稻香路168號

晴靚大地(一靚特區)銷售資訊

建案單價：46~49 萬/坪
車位價格：200~230 (萬)公開銷售銷售中
建案總價：3500~4200 萬/戶
貸款成數：80% 付款方式
接待會館：台北市北投區稻香路168號

晴靚大地(一靚特區)社區規劃

車位配比：1:2.14
車位規劃：平面式109個
棟戶規劃：3幢，4棟，48戶住家，3戶店面
樓層規劃：地上5層，地下3層
座向規劃：朝北、朝南、朝西、朝東
物業公司：穴吹東海保全
管 委 會：已成立
管理費用：100元/坪/月
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：住2
建造執照：103建字第0105號
使用執照：106使字第0136號
建材說明：■全棟 Low-E玻璃 ■YKK AP世界之窗高隔音效果，隔絕噪音達30分貝! ■麗舍進口德國大賞ALNO 創意廚具 ■德國Hansgrohe世界級龍頭 ■日本TOTO 衛浴-一世紀的品牌，環保省水且養生
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、視聽室、健身房、宴會廳、多功能室

晴靚大地(一靚特區)建築設計

投資建設：保誠興業
營造公司：地樺營造
企劃銷售：保誠興業
建築設計：侯銘賢建築師事務所
景觀設計：無
公設設計：無
燈光設計：無

晴靚大地(一靚特區)特色說明

『保誠一靚』 美遇 1300坪安山岩莊園 在城市 享受森呼吸的奢侈綠：保誠興業自選地開始，便致力營造安全穩固的恆久住宅，為豪邸主人，擇傳世的好地良棲! [保誠∙一靚]位處地質穩固的安山岩塊層，N（土壤極緊密）>50保證；選擇安山岩地質好邸，就如選擇固若金湯的保證！：[保誠∙一靚]先建後售，品質可鑑!擁山水大景，擇精品豪邸，市居良機■全棟 Low-E玻璃■YKK AP世界之窗高隔音效果，隔絕噪音達30分貝!■麗舍進口德國大賞ALNO 創意廚具■德國Hansgrohe世界級龍頭 ■日本TOTO 衛浴-一世紀的品牌，環保省水且養生。此外[保誠∙一靚]榮獲綠建築標章建築，利人.利己.利天下的建築思維，深得追求高品質生活的層峰人士，青睞入席!：[保誠∙一靚]莊園生活，友善環境之道，獲銀級建築標章，更是薇閣學園一帶，難得一見的科技好宅!■綠化量達標 ■汙水垃圾改善/垃圾冷藏■二氧化碳減量■基地保水/平衡環境■水資源/節能利他利己■日常節能/特採Low-E玻璃：地利近擁「臺北科技走廊」之「北投士林科技園區計畫」，集生態、生活、生產-三生於一體的複合式知識園區，目前華碩企業總部、和碩企業總部大樓、慈濟…等，已進駐園區，加上既有新光紡織、士林電機、士林紙業「士林三寶」…國際注目!不可限量!

晴靚大地(一靚特區)交通出行

捷運系統：復興崗捷運站
高速公路：暫無
快速道路：洲美快速道路
高鐵系統：暫無
台鐵系統：暫無
其他方式：暫無

晴靚大地(一靚特區)周邊機能

明星學區：桃源國小、桃源國中
超商/賣場：COSTCO好市多 家樂福,頂好,全聯
傳統市場：暫無
公共建設：22號萬坪公園,北投圖書館(稻香分館)
熱門商圈：暫無
醫療機構：暫無
政府機構：暫無
其他配套：暫無

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政府推出四招，房市風向正在轉變

過去一年政治經濟情勢不佳，央行不斷升息，台灣房市逐漸由賣方市場轉變為買方市場。但隨著最近立法院通過平均地權條例修法，房市風向正在轉變。房市專家張欣民表示，政府近期態度急轉，拋出四招後，原本有利於買方的完美風暴正在快速退散中。買房民眾原本以為今年有機會買到相對合理價位的房子，但現在說好的買方市場可能煙消雲散，房市又回到賣方市場。

宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定，不溯既往

政府出的第一招是宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定，不溯既往。平均地權條例修正案殺傷力最大的就是規定上路之後，所有預售屋都不能再換約轉售，這將逼使投機客若不是準備大筆資金乖乖交屋，就是趕在政策上路前殺出。

張欣民指出，政府的這一招可能會讓一些買家感到困惑和失落，因為換約制度原本可以讓買家在房市升值時實現利潤，現在這個制度被禁止了，買家必須想盡辦法在政策上路前殺出。此外，政府的其他招數也在加速房市風向的轉變。例如，政府近期將豪宅稅從6%調降至5%，讓房市供應偏少的區域產生了更多的投資熱潮，這可能會再次將房市推向賣方市場。

張欣民呼籲買房民眾應該要多留意政府的動態，因為政策上的微調可能會帶來房市風向的大轉變。此外，買房民眾應該要有耐心，不要抱持著一夜致富的心態，理性思考房市的發展趨勢，才能做出更明智的投資決策。

由於有出售時間壓力，且有大批物件會丟到市場，一般認為，平均地權條例通過後到上路前的幾個月，預售屋換約市場將有一波腥風血雨，投資客應會降價、平轉甚至認賠殺出，自住客很有機會撿到便宜。

然而，內政部在通過後不久，突然轉彎宣示，預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為，已購者不受影響，也就是不溯及既往。如此一來，投資客沒了時間的急迫性，可能產生的價格破壞效應就自然解除掉，民眾也沒了撿便宜的機會。

央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定

第二招是央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定。張欣民表示，在買氣不佳下，限定18個月內動工否則收回貸款，對建商確是一項壓力，此一規定如果堅持下去，可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈，必須賤價拋售換現金，購屋人因而可買到便宜房子。

而如果建商萬一倒了留下爛攤子，進而一堆餘屋淪為法拍屋，也會衝擊正常市場，讓房價進一步鬆動。

但平均地權條例修法通過後，在業者叫苦下，央行宣布，考量疫情等大環境因素列舉兩大項例外條款，排除18個月大限的適用。此一壓力解除，業者降價意願跟著大減，甚至可能「滿血復活」，房價修正機率大幅降低。

房貸補助3萬元

除了上述政策外，近期新任內政部長林右昌上任後再拋出兩招化解房價下跌風暴，一是房貸補助3萬元，這讓因央行升息繳不起房貸的人，多了一年喘息時間，短時間不會丟出市場，減緩房價下跌壓力。

購屋公積金

另一則是購屋公積金構想。雖然內政部表示還在研議，尚未定案，但此一購想顯示，政府已從先前風風火火打炒房，現在轉為救市穩市。而公積金上路，若有數萬人，甚至數十萬人參加，屋主、建商看到這麼多人想買房，恐怕不是降價而是繼續再漲。

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升息效應、土建融資金緊縮、平均地權條例修法…台灣房市仍面臨轉弱風險

升息效應、平均地權條例三讀通過、打炒房風向明確等因素，使得房地產市場近期出現了冷卻現象，不少人認為現在是撿便宜的好時機。然而，賣方是否會如預期般降價呢？售屋平台的統計顯示，近一年降價物件高峰落在去年10月，此後降價物件量持續下降。專家認為，儘管打炒房風向明確，但是政府對自住客出手相當重，市場氛圍也增添了不少正向因素。

據樂屋網統計，過去降價物件多在6000到7000件左右，但去年烏俄戰爭引發地緣政治疑慮，加上升息和股市大跌等因素，全台灣房價調降物件數量自2022年3月開始逐漸上揚，同年11月達到高峰。在六都及新竹縣市的情況下，降價物件數量相似。但是，從去年12月開始，降價物件數量逐漸減少。今年1月，全國降價物件僅剩10483件，其中高雄市的物件數量最多，達到2721件，其次依序為台中市2032件、新北市1839件、桃園市925件、台南市920件，而台北市僅剩下781件，新竹縣市的物件數量最少，僅有511件。

新建案客流減少，中古屋去化速度放緩

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，去年開始，房地產市場出現了明顯的反轉現象。新建案來客數大減，中古屋市場的物件去化速度也明顯放緩。各種利空因素，如戰爭、升息、通膨等，進一步導致有資金壓力的屋主降價求售，讓恐慌情緒一路蔓延到去年11月的九合一大選。降價的待售物件量隨之衝到最高點。然而，時序進入1月淡季，總體待售物件量萎縮，因此降價的待售物件量也隨之下滑。

儘管市場受到各種利空因素的影響，但房價卻並未大幅下跌。洪安怡認為，這一現象可以歸因於官方推出的一系列利好政策。今年一月初，《平均地權條例》被正式通過，緊接著二月初，官方又釋出購地貸款須於18個月內動工的例外條件。近期又敲定了3萬元的房貸補貼，未來還可能推出購屋積金機制協助民眾買房。這些政策都為市場帶來了正面的訊息。洪安怡評估，未來房地產市場將繼續保持交易速度放緩、部分區域價格維持平盤或小幅盤整的狀態。

政策不易打炒房鬆綁下，房地產轉弱壓力仍不小

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，自去年下半年以來，國內房地產市場面臨了多重不利因素的影響，例如升息、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法等等。這些因素導致買賣雙方的認知差距擴大，房地產交易急凍，賣壓也不斷攀升，降價物件量也幾乎逐月走揚。不少屋主信心轉弱，特別是受到平均地權條例修法衝擊最大的預售屋和非雙北區域，如桃園、新竹、台南和高雄等地，降價物件增加的情況更為明顯。許多投資客都急著脫手。

不過，今年1月平均地權條例修正案為禁止預售換約開了一道後門，讓短線投資客的急售壓力減輕，因此，各大都會區的降價求售狀況都有大幅趨緩的情況。但實際上，目前的房地產市場量縮市況依然持續，明年還有總統大選，政策不易打炒房鬆綁下，房地產轉弱的壓力仍然不小。未來仍有可能出現降價求售潮的風險，特別是近年推案量大、房價漲幅高的新興重劃區，最容易面臨這樣的風險。

台灣房市仍面臨轉弱風險，新興重劃區或面臨降價求售潮

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，一月份因為過年假期可能會有更新放緩的情況，導致屋主和房仲方不太會在這個時間點動作，可能形成價格異動量體銳減的現象。但這不一定代表賣方會惜售或是賣不掉再加價賣，因為從數據來看，價格修正的量體多走下調路線，而平均地權條例的修正案可能會逼出更多賣方，尤其在台灣房市趨緩時，賣方常常先誠意降價。中古屋的房仲方也會趁勢加大議價力道，未來數據可能會反映出更多的交易量。

2022年數據中，高雄市、台中市和新北市的成長量體最為明顯，其中高雄市更是一度突破了4000件的交易量，居六都之冠。然而，這並不代表高雄市的房市有實質上的利多因素，尤其像是僅以台積電設廠或科學園區概念為基礎的高雄楠梓區和橋頭區，本來就是平價地帶，橋頭區還有地震帶的風險，而楠梓區的房價也無法受到台積電概念帶動，像高雄大學一帶的房價可能也會面臨回落的風險。此外，投資客群大本營的台中市和受到台北市房價修正影響的新北市，也可能讓賣方更加謹慎脫手，壓縮獲利，數據也證實了一月份的表現稍有暫歇。